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  • 房地產(chǎn)評估

           房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal是指專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員,根據特定的估價(jià)目的,遵循公認的估價(jià)原則,按照嚴謹的估價(jià)程序,運用科學(xué)的估價(jià)方法,在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎上,對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)是科學(xué)與藝術(shù)的有機結合,把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)格揭示、表達出來(lái)的過(guò)程。

           房地產(chǎn)估價(jià)程序流程

           一、明確估價(jià)基本事項

            包括:

            (1)明確估價(jià)對象的實(shí)體狀況,如對土地,應明確它的地籍范圍和地籍號,以及坐落位置用途,面積、形狀等;對房屋,應明確它的坐落位置(門(mén)牌號碼)、結構、層數、面積、使用情況等。

            (2)明確估價(jià)對象的權利狀態(tài),如完全產(chǎn)權、已設定有某種他項權利的不完全產(chǎn)權,房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。

            (3)明確估價(jià)對象的范圍,如單純評估土地的價(jià)值,或單純評估房屋的價(jià)值,或評估一幢房屋中的某個(gè)部位等等,都必須明確。

            (4)明確估價(jià)目的,由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的,其估價(jià)結果往往不同。所以,必須明確委托估價(jià)人請求估價(jià)的目的是什么,以區分不同性質(zhì)的估價(jià)。

            (5)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn),某房地產(chǎn)的估價(jià)結果,是表示該房地產(chǎn)在某一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。因此,必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn),如果不確定估價(jià)時(shí)點(diǎn),房地產(chǎn)估價(jià)是沒(méi)有意義的。

            (6)明確估價(jià)報告交付的日期,交付估價(jià)報告的日期一般由委托估價(jià)方提出,也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定,一般估價(jià)報告的作業(yè)日期為7-15個(gè)工作日。

           二、擬定估價(jià)作業(yè)方案

           主要是就估價(jià)所要做的各項工作作出日程進(jìn)度安排,包括對估價(jià)作業(yè)內容、作業(yè)人員、時(shí)間進(jìn)度、所需經(jīng)費等的安排,以便于控制進(jìn)度及協(xié)調合作。

            三、搜集估價(jià)所需資料

            由于估價(jià)對象和所采取的估價(jià)方法的不同,房地產(chǎn)估價(jià)所需的資料也不同。一般來(lái)說(shuō),所搜集的估價(jià)資料包括:

            (1)產(chǎn)權資料

            (2)房屋建筑資料

            (3)市場(chǎng)交易資料

            (4)土地資料

            (5)法律和規劃資料。

           四、實(shí)地查勘估價(jià)對象

           實(shí)地查勘是就估價(jià)對象的有關(guān)內容到實(shí)地查清核實(shí),從估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)體構造、權利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內容進(jìn)行客觀(guān)確認。

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